Цены на недвижимость поползли вниз. Пора идти в банк за кредитом?

Банкир, живущий на $200 в месяц, потому что львиную долю дохода откладывает на досрочное погашение ипотечного кредита. Такое возможно, пожалуй, только в Москве. Вячеслав Шаламов, отвечающий за ипотеку в Банке Москвы, прекрасно понимает, на что обрекает своих заемщиков. Сам два года назад брал кредит на покупку жилья. Для этого ему пришлось год копить на первоначальный взнос, урезав текущие расходы до минимума.
В конце 2005 г. Шаламов купил однокомнатную квартиру и очень доволен: сейчас она стоит в 3,5 раза дороже, под $140 000. А тем, кто не успел запрыгнуть на уходящий поезд, остается кусать локти. Стремительный рост цен резко сузил круг потенциальных получателей ипотечных кредитов. Последний год Шаламов и его коллеги из других ипотечных банков не жалея сил придумывали, чем привлечь заемщиков на таком перегретом рынке.
Этой весной ажиотаж на столичном рынке жилой недвижимости сошел на нет: стоимость квартир в рублевом выражении начала падать. Что это означает для банков, которые резко ослабили свои требования к заемщикам, когда цены пошли в галоп, и что — для самих заемщиков?

НА САНУЗЕЛ ХВАТИТ
На начало 2007 г. сумма кредитов, выданных банками на покупку жилья, превысила $12 млрд. С начала 2001 г. рынок, по оценке аналитического центра риелторской компании “Миэль-Недвижимость”, вырос более чем в 100 раз. Но доля ипотеки в ВВП (1,3%) остается смехотворной на фоне не только развитых стран (25-60%), но и, например, Индии (выше 3%).
Кредитов было бы выдано еще больше, если бы не скачок цен в 2005-2006 гг. “У народа не хватает денег уже ни на что, кроме санузла, спрос просто переключился с ипотеки на товаропотребление”, — констатирует гендиректор “Интерфакс-ЦЭА” Михаил Матовников. В первой половине прошлого года цены на квартиры в столице росли на 10-13% в месяц, а стоимость 1 м2 приблизилась к $5000. На средний по рынку размер кредита $90 000-110 000 c трудом можно найти однушку на окраине. “Это очень негативно сказалось на банковском бизнесе: продавцы диктовали свои условия, и клиенты не успевали угнаться за ростом цен ни в финансовом, ни в морально-психологическом смысле, — говорит директор департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Анатолий Печатников. — Только ближе к осени, когда рост цен ограничился пределами инфляции, клиенты начали реализовывать отложенные сделки”.
Может показаться, что, жалуясь на “плохой” рынок, банкиры прибедняются. Еще бы: в прошлом году ипотечный портфель наших банков вырос на 178%. Кредитуй и радуйся. Не все так просто. За разбухание портфелей банкиры должны благодарить не столько расширение социальной базы (количества заемщиков), сколько квартирную инфляцию.
В ипотечных операциях “Миэль-Недвижимости”, например, сумма среднего кредита выросла в прошлом году со $109 600 до $166 000. У Городского ипотечного банка (ГИБ) за 2006 г. портфель вырос в 4 раза, до $215 млн, а количество выданных кредитов — всего вдвое. “В нашем банке общие объемы кредитования растут, потому что дорожает жилье, — подтверждает Олег Скворцов, зампред правления Абсолют Банка Олег Скворцов. — Если раньше кредиты были доступны так называемому low middle class, то из-за роста цен эта категория оказалась отсечена от рынка. Основная масса нынешних заемщиков — это руководители мелких и средних компаний, владельцы бизнеса, то есть представители middle middle и high middle class”. По оценке зампреда правления банка DeltaCredit Лоры Файнзилберг, средний уровень дохода московских заемщиков — $2000-2500 на члена семьи. Высокая планка даже для Москвы.

НАЧАТЬ С НУЛЯ
Цены на столичное жилье в прошлом году росли вдесятеро быстрее, чем доходы населения. По психике потенциальных покупателей был нанесен мощный удар. “Люди психологически не готовы покупать 1 м2 за $6000, когда еще год назад цена была $3000”, — говорит Печатников.
Банкам пришлось переходить в контратаку. “Ставки по рублевым кредитам снизились с 16-17 до 11-13% годовых, по кредитам в долларах — с 11-12 до 9,5-11% годовых, и это при снижающемся курсе”, — говорит директор аналитического центра “Миэль-Недвижимость” Владислав Луцков.
Как по-настоящему запасть в душу заемщику, продемонстрировал Банк Москвы. В июне прошлого года он запустил на российском рынке новый продукт — ипотечный кредит без первоначального взноса. До этого минимумом был взнос 5-10% у Национальной ипотечной компании, а весь рынок работал по стандарту 20% от стоимости квартиры. Даже на гораздо более развитом американском финансовом рынке такие кредиты появились несколько лет назад, и теперь американцы расхлебывают последствия этой и других новаций, столкнувшись с кризисом на рынке sub-prime lending. Ипотека с нулевым взносом — это игра с огнем. “Заемщик, который взял кредит на $200 000, может просто прекратить его обслуживать, если рыночная стоимость его квартиры упала до $150 000. А реализовать жилье по прежней стоимости, чтобы вернуть свои деньги, банку будет сложно”, — объясняет Скворцов.
Почин Банка Москвы поддержали и конкуренты. Несмотря на риски, к началу этого года почти все лидеры рынка — DeltaCredit, “ВТБ 24”, ХКФБ, Городской ипотечный банк, Импэксбанк, Абсолют Банк — обзавелись своими программами ипотеки с нулевым взносом. Президент ГИБ Николай Шитов, учившийся управлять рисками в американской ипотечной корпорации Fannie Mae, несколько лет назад зарекался иметь дело с такими кредитами — по тем же соображениям, о которых говорит Скворцов. Пересмотрел риски? Нет, просто, имея такой звучный продукт в своей линейке, сам Городской этих кредитов у себя не держит. Коллеги из Morgan Stanley нашли способ убрать риски с баланса российской “дочки”. Абсолют Банк тоже подстраховался: кредит на 100% стоимости квартиры выдается под залог уже имеющегося жилья. “Получается, у нас два залога: старая квартира и новая. А это значительно снижает риски”, — объясняет Скворцов.
Возможно, из-за чересчур жестких условий у большинства банков ипотека с нулевым взносом не пошла. Импэксбанк выдал 12 таких кредитов, DeltaCredit, по словам Файнзилберг, “несколько штук”. “Ипотека на 100% не тот продукт, который надо активно развивать, — делится опытом Файнзилберг. — При существующем уровне цен на жилье не так много людей могут ее себе позволить, к тому же в России еще достаточно потенциальных заемщиков, у которых есть накопления”. И только пионеру, Банку Москвы, удалось привлечь заметное количество новых клиентов: в его портфеле “чистых” кредитов без первоначального взноса набралось около 5%, а кредитов со сниженным по сравнению со стандартом, 10-процентным, взносом — около 30%.

НОВАЯ ФИШКА
В прошлом году ипотечный портфель Банка Москвы вырос в 7,5 раза, до 5,2 млрд руб. В этом году банк планирует нарастить ипотечный портфель до 18 млрд руб. И снова с помощью ноу-хау: с мая он начал выдавать кредиты в швейцарских франках, а ближе к лету появятся и кредиты в японских иенах. Смысл — в более низкой ставке: 7% во франках, 6,5% — в иенах. “Занимать во франках и иенах очень дешево, там самые низкие ставки в мире, — говорит аналитик из агентства RusRating Виктория Белозерова. — Сам банк ничего не теряет: доллары привлекали под 6%, выдавали под 11%. Во франках будут привлекать под 2-3%, выдавать под 7%”.
Шаламов уверен, что экзотические валюты не отпугнут клиентов. Особенно в Сибири и на Дальнем Востоке, где активно обращается иена. К франкам люди тоже привыкнут, сообразив свою выгоду. Благодаря экономии на процентных платежах заемщик может претендовать на больший объем кредита. “В апреле один клиент просил $180 000 на 11 лет. Мы рассчитали, что его ежемесячный доход должен быть 110 000 руб. А у него нет таких доходов, — рассказывает Шаламов. — Он пришел забирать документы, а у нас как раз появились эти франки. Пересчитываем условия кредита во франках — получилось, что ему достаточно 68 000 руб.”. Такая сделка оказалась заемщику по карману.
Изобретение новых ипотечных кредитов лишь отчасти связано с ростом цен на недвижимость. “В первую очередь банки заинтересованы в расширении своего присутствия на ипотечном рынке. Им нужно находить аргументы в конкуренции с российскими "дочками" иностранных банков, у которых нет проблем с фондированием, и мощными госбанками — "Сбером", ВТБ”, — объясняет Белозерова.
Как свидетельствует печальный опыт американских ипотечных брокеров, борьба за долю рынка может далеко завести. Заемщик может просто не осознавать своих рисков, говорит Андрей Милютин, замруководителя проекта IFC “Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России”. Получая кредит в экзотической валюте, заемщик фактически соглашается сыграть на рынке Forex, колебания на котором непредсказуемы. Но банкиры не ждут проблем в связи с появлением нетрадиционных кредитов. “Я лично переживал и кризис 1998 г. — работал тогда в банке "Диамант", — вспоминает Печатников. — Тогда цены упали на 30% и ни по одному из 200 кредитов общим объемом $10 млн никто не объявил дефолт”.

РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ
Придумки банкиров не в состоянии сгладить эффект от роста цен — покупателей стало меньше. “Количество клиентов у нас сократилось за последние месяцы в 2 раза”, — признает директор ипотечного брокера “Андер Билд” Алексей Зименков. “По нашим оценкам, в январе-феврале ежемесячный объем выдачи ипотечных кредитов в Москве снизился с $600 млн до $450-500 млн”, — подтверждает Печатников из “ВТБ 24”.
Настала пора умерить аппетиты продавцам. “Последнее время они стимулируют рост с помощью скидок, продажи с рассрочкой платежа. Все больше застройщиков заключают соглашения с банками, появилась заинтересованность в клиентах по ипотеке”, — говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Выросло и предложение квартир на вторичном рынке, время их экспозиции увеличилось с 3-5 дней до 2-3 месяцев. “Продавцы легко торгуются, могут скинуть до 5% от стоимости квартиры”, — рассказывает Зименков. Особенно приветствуются ипотечники, с которыми еще полгода назад продавцы не церемонились, повышая цену уже после выплаты аванса: люди, взявшие кредит на растущем рынке, редко отказывались. “Ипотека надежнее, чем альтернативные сделки, здесь все под контролем банка, деньги чистые и гарантированные”, — констатирует брокер.
Долго ли просуществует “рынок покупателя”? Спрос на ипотечные кредиты, просевший в начале года, снова начал расти: в апреле “ВТБ 24” выдал кредитов на $145 млн, в 2 раза больше, чем в январе или феврале. Первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов прогнозирует, что в течение полугода рост цен на недвижимость в пределах инфляции возобновится. По мнению Репченко, прошлогоднее ралли исчерпало возможности быстрого роста цен на 1,5-2 года. Но если ситуация в экономике не ухудшится, к 2009 г. покупатели накопят достаточно денег, чтобы снова двинуть цены вверх.