Цены на жилье: пора вниз?

Уходящий год стал чрезвычайно напряженным для столичного рынка жилья -- застройщики, риэлторы и покупатели, казалось, испытывали друг друга на прочность. Но если за первое полугодие цены выросли на 50%, то затем рост почти остановился. Естественным ограничителем стал, очевидно, платежеспособный спрос населения. На этом фоне, как отмечают эксперты рынка, увеличилось предложение так называемых «инвестиционных» квартир -- их владельцы начали фиксировать прибыль. Оценивая перспективы 2007 года, наблюдатели говорят о стагнации на рынке жилья, но обрушения цен на квадратные метры не прогнозируют.
Еще в 2005 году, когда Госдума одним махом приняла закон о долевом строительстве, ужесточивший условия для застройщиков и их кредиторов, участники рынка прогнозировали резкое подорожание жилья. После традиционной зимней передышки кривая стоимости квартир безудержно поползла вверх. Самым горячим месяцем уходящего года стал апрель, когда квартиры в столице подорожали на 10%. «Наиболее интенсивно цены росли в первой половине года. В отдельные периоды квартиры дорожали до 4--5% за неделю», -- отмечает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. «За первое полугодие 2006 года элитные новостройки подорожали почти на 40%, что является абсолютным рекордом», -- добавляет директор по маркетингу агентства недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко убежден, что резкий рост цен застройщики спровоцировали намеренно: «Они нашли способ использовать закон о долевом строительстве в своих интересах. Компании стали проводить массированную пиар-акцию, направленную на повышение цен. Логика такая: раз строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье. А расплачиваться за это должен конечный потребитель». Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен -- зачем продавать сейчас, если через месяц-другой можно будет накинуть немалую прибавку, констатирует аналитик.
Всего же за первое полугодие московские квартиры стали дороже на 50%. Однако начиная с июля--августа ценовой рост замедлился и был зафиксирован на уровне 1--2% в месяц. А в сентябре этот показатель составил 0,4%. Причиной стабилизации цен аналитики называют ограниченные финансовые возможности потенциальных покупателей. Не влияет на положение дел и ипотека, объем которой за пару лет вырос почти вдвое. Более того, для расширения круга кредиторов банкиры вынуждены идти на оптимизацию расходов, которые несут клиенты при оформлении кредита.
Второй причиной осенне-зимней стабилизации цен эксперты называют увеличение предложений на рынке жилья. Ситуацию подстегнули владельцы «инвестиционных» квартир, которые приобретались как актив для последующей продажи. Частные инвесторы, не дожидаясь, пока рынок окончательно встанет, начали фиксировать прибыль. Теперь застройщикам приходится конкурировать с владельцами «инвестиционных» квартир в новостройках, которые сейчас предпочитают искать другие, более стабильные инструменты для вложения свободных средств.
Сейчас цены на жилье эконом-класса составляют 4270 долл. за квадратный метр, бизнес-класса -- около 6500 долл., на элитное жилье -- 15000--16000 долл. По итогам года рост цен на столичные квартиры по оптимистическому прогнозу не превысит 80%, по пессимистическому -- пробьет отметку в 95%.
Следующий год, возможно, уже не станет для застройщиков таким урожайным, как первое полугодие 2006 года. «С большой степенью вероятности цены на рынке снизятся на 10--15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения», -- убежден Александр Крапин из RWAY. «Возможность падения цен более актуальна, чем их подъем», -- соглашается с коллегой президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Александр Романенко.
Впрочем, если жилье и начнет дешеветь, то только в сегменте эконом-класса. По словам заместителя гендиректора строительной компании «ДОН-Строй» Тимура Баткина, подавляющая доля предложений на сегодняшнем рынке -- около 5 млн кв. м -- это массовая застройка и жилье эконом-класса. «Этот сегмент рынка близок к насыщению, поэтому в нем вряд ли стоит ожидать серьезного роста цен. Предложение же в сегменте качественного жилья -- всего около 500 тыс. кв.м. А спрос на него в последние годы стабильно высок. В результате ситуация на этом рынке скорее ближе к дефициту, нежели к насыщению, и здесь мы прогнозируем рост цен на 25--30%», -- говорит г-н Баткин.

Однако резкого снижения цен на жилье эконом-класса застройщики не ожидают. «Цены могут упасть максимум на 5%, -- прогнозирует гендиректор компании «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев. -- До лета будет продолжаться стабилизация, но ситуацию на осень 2007 года спрогнозировать трудно: многое зависит от рынка новостроек».
Ольга Побединская из «Агента 002» считает, что в наступающем году ситуация может развиваться по двум направлениям: «Первое и наиболее вероятное. До июня--июля мы станем свидетелями жесткой сегментации рынка и исправления ценовых перекосов, сложившихся после бурного роста стоимости жилья в предыдущие полтора года. За этот период наиболее дешевое жилье подешевеет, в то время как качественное вторичное и новостройки будут небольшими темпами дорожать. Ко второй половине года на первичном рынке может проявиться реальный дефицит предложения готовых или близких к готовности квартир -- это следствие снижения темпов закладки новых проектов практически сразу же после принятия закона о долевом строительстве». По мнению большинства экспертов, этот дефицит вкупе с дальнейшим ростом доходов граждан, развитием ипотеки и популистских шагов властей в предвыборный период 2007 года предопределит тенденции на рынке -- жилье станет вновь дорожать темпами не ниже 3% в месяц. «Менее вероятен второй сценарий. Во время и после новогодних каникул продавцы почувствуют, что без серьезного дисконта продать квартиру нереально», -- говорит Побединская. Этот факт может спровоцировать владельцев «инвестиционных» квартир выбросить на продажу большое количество объектов, что повлечет за собой удешевление жилья (в первый месяц на 10--15% и в последующие месяцы от 4 до 1%). Такая ситуация продлится до апреля--мая, после чего на рынке возобновится восходящий тренд, на 1--3% в месяц.